Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenleyen, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ila 378. maddeleri arasında kapsamlı şekilde ele alınan hukuk dalıdır. Türkiye'de konut arzındaki daralma, enflasyonist baskılar ve kentleşme dinamikleri nedeniyle kira uyuşmazlıkları hem adliyelerdeki dava yükü hem de dijital arama trafiği açısından en yoğun hukuk alanlarından birini oluşturmaktadır.

Kira hukukunda temel ilke, kiracının barınma hakkı ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasındaki dengedir. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmış olup kiraya veren yalnızca bu sebeplere dayanarak tahliye talep edebilir.

Kira Hukuku Alanında Danışmanlık Konuları

Aşağıdaki kategoriler bilgilendirme amaçlıdır. Her hukuki durum kendi koşullarında değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesi Hazırlama

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hukuki açıdan incelenmesi; depozito, artış oranı ve tahliye koşullarına ilişkin hükümlerin değerlendirilmesi.

Kira Artışı Uyuşmazlıkları

TÜFE bazlı yasal kira artış oranının hesaplanması; yasal sınırı aşan artışlara itiraz ve fazladan ödenen bedelin iadesi taleplerinin takibi.

Kira Tespit Davası

Beş yıl altı ve beş yılı aşan kira sözleşmelerinde güncel piyasa koşullarına uygun kira bedelinin mahkeme aracılığıyla yeniden belirlenmesi.

Tahliye Davaları

İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi (iki haklı ihtar) ve on yıllık uzama süresi sonunda tahliye davalarının takibi.

İcra Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne uyulmaması hâlinde dava açılmaksızın icra takibi yoluyla tahliye sürecinin başlatılması.

Depozito Uyuşmazlıkları

Kira ilişkisi sona erdiğinde haksız yere iade edilmeyen depozito bedelinin tahsili için icra takibi başlatılması veya dava açılması.

Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetimi; anlaşma sağlanamaması hâlinde dava aşamasına geçilmesi.

Kiracı ve Kiraya Veren Hakları

Ayıba karşı haklar, alt kira ve devir yasağı, bakım-onarım için girme hakkı ve kiralananın teslimi gibi karşılıklı hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesi.

Kira Uyuşmazlığında Hukuki Süreç

Hukuki Değerlendirme

Kira sözleşmesi, yazışmalar ve tarafların talepleri incelenerek uyuşmazlığın niteliği (kira tespiti, tahliye, depozito vb.) belirlenir.

Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulur. Bu adım dava şartı olup atlanması hâlinde dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk Görüşmesi

Üç hafta içinde sonuçlandırılması gereken arabuluculuk sürecinde taraflar arasında uzlaşı aranır. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliği taşır.

Dava Açılması

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; kira tespit ve tahliye davaları bu mahkemede görülür.

Karar ve İcra

Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından gerekirse icra takibi başlatılır; tahliye kararı icra müdürlüğü aracılığıyla uygulatılır.

Önemli Not: Bu sayfadaki bilgiler yalnızca genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her kira uyuşmazlığı kendine özgü koşullar içermekte olup somut bir hukuki değerlendirme için avukatınıza başvurmanız gerekmektedir. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği kapsamında hazırlanmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira hukuku hakkında merak edilen konularda genel bilgiler.

Konut kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamasına göre hesaplanır. TÜİK'in aylık olarak yayımladığı tüketici fiyat endeksi verileri bu hesaplamanın temelini oluşturur. Sözleşmede TÜFE üst sınırını aşan bir oran kararlaştırılmış olsa dahi yasal sınırın üzerindeki kısım geçersiz sayılır ve yerine yasal oran uygulanır.
Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanılarak mümkündür. İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi (iki haklı ihtar dahil), yeni malikin ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası veya imarı ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca tahliye sebepleridir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhütnameler, kiracının serbest iradesini yansıtıp yansıtmadığı açısından tartışmalıdır.
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için davanın yeni dönemden en az otuz gün önce açılmış olması veya bu sürede yazılı bildirim yapılmış olması gerekir. Aksi hâlde yeni bedel bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kiraya verene teslim edilmesinin ardından depozito iade edilir. Taşınmazda olağan kullanım dışında oluşan hasar veya ödenmemiş kira bedeli varsa bu tutarlar depozitodan mahsup edilebilir. Kiraya verenin depozito iadesini haksız yere geciktirmesi hâlinde kiracı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Kira Hukuku Konusunda Bilgi Almak İster Misiniz?

Hukuki durumunuzu değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.

WhatsApp